Trào lưu farmstay có theo 'vết xe đổ' condotel?

Sau một thập kỷ miệt mài tìm “danh phận” pháp lý, condotel gần như đi vào thoái trào thì thị trường bất động sản lại được kích hoạt bởi một mô hinh mới với tên gọi farmstay. Tuy vậy pháp lý cho mô hình này vẫn là một khoảng trống lớn khiến việc đầu tư vẫn chứa đựng nhiều rủi ro tương tự như condotel trước đây.

Một lô đất được chia bán khách hàng trong dự án Lâm Đồng Farmstay trước đây.

Farmstay là một loại mô hình du lịch sinh thái dành cho cả trẻ nhỏ và người lớn. Du khách tới đây không chỉ được tham quan, nghỉ dưỡng và khám phá mô hình nông trại mà còn được thưởng thức nhiều món ăn dân dã, rau sạch và các nguồn thực phẩm được nuôi trồng, chế biến trực tiếp tại trang trại.

Farmstay được biết đến lần đầu tiên ở Ý vào năm 1980, sau đó có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Australia và ở châu Á. Tuy nhiên khi du nhập vào Việt Nam, loại hình du lịch này đã có sự khác biệt lớn hơn so với các nước trên thế giới. Đa số các farmstay Việt Nam chỉ hướng đến giá trị nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm, điểm đến cuối cùng là chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư.

Từ mô hình trải nghiệm đến kinh doanh bất động sản

Theo tìm hiểu được biết farmstay ở Việt Nam là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Gần đây, xu hướng mua đất nông nghiệp làm nhà vườn, farmstay bắt đầu nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư và theo dự báo trong tương lai nó sẽ tạo ra một làn sóng mua bán bất động sản lớn rời xa bản chất ban đầu của mô hình này.

Khi người dùng sử dụng từ khóa “farmstay” trên các công cụ tìm kiếm trực tuyến sẽ cho ra chục ngàn kết quả giới thiệu các dự án hợp tác đầu tư nông trại nghỉ dưỡng. Thậm chí nhiều dự án bên bán còn cam kết lợi nhuận cao sau một thời gian đầu tư để thu hút người tham gia hợp tác.

Trong làn sóng đầu tư mô hình này đầu tiên, nổi bật nhất là dự án Lâm Đồng Farmstay có diện tích 280 ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng). Trong một thời gian dài, chủ đầu tư đăng quảng cáo rao bán đất trang trại với giá khá hấp dẫn, chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 m2.

Theo thông tin quảng cáo, người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ 3 chốt lời nếu muốn... Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án.

Khi hỏi về việc ra sổ đỏ riêng cho từng lô đất, bên bán cho rằng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu, người mua tham gia dưới hình thức hợp tác góp vốn và nhận phần đất mình được chia. Sau khi góp vốn có thể tự làm nhà tạm và canh tác nông sản hoặc giao lại cho bên bán triển khai hộ và sẽ thu hoạch theo mùa.

Tuy nhiên khi kiểm tra thì sổ đỏ của khu đất là đất rừng sản xuất. Giấy phép đầu tư được cấp cho Công ty cổ phần Đại Hải là giao đất giao rừng để bảo vệ trồng rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi; không chuyển đổi dự án này sang làm du lịch sinh thái.

Như vậy, với những thông tin trên thì rủi ro pháp lý có thể xảy ra cho khách hàng đằng sau những cam kết lợi nhuận và thỏa thuận hợp tác quản lý của chủ đầu tư.

Từ câu chuyện của dự án Lâm Đồng Farmstay, có thể nhìn rộng ra trao lưu đầu tư mô hình này với cam kết lợi nhuận cao đang được giới thiệu rộng rãi có thực sự hấp dẫn? Hiện tại, các đơn vị chào bán farmstay còn đang nhân rộng mô hình này trải dài các điểm đến từ Bắc vào Nam như Hà Nội, Hòa Bình, Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận, Gia Lai, Long An... Không ít dự án trong đó đưa ra cam kết lợi nhuận với tỷ lệ cao.

Cũng như condotel, nhiều chuyên gia cho rằng những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% với bất động sản nghỉ dưỡng là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín; cần sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế; tạo sự minh bạch trong mua bán để đem lại niềm tin từ phía khách hàng.

BĐS là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu... nhất là những mô hình mới với những cam kết lợi nhuận được đưa ra thì “bữa tiệc” có thể kết thúc bất cứ lúc nào.

Một ‘canh bạc’ lớn trong đầu tư

Mô hình farmstay mới lộ diện trên thị trường gần đây đang ăn theo trào lưu bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là xu hướng second home được ưa chuộng hiện nay. Tuy nhiên, sản phẩm còn khá mới nên chưa được kiểm chứng về cách thức vận hành và tỷ suất sinh lời vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng, nhà đầu tư góp vốn nhận đất  thường không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ… thì tính pháp lý chưa chắc được đảm bảo.

Sự phát triển nhanh chóng các mô hình bất động sản du lịch đã khiến hành lang pháp lý chưa kịp đáp ứng, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm đau đầu các nhà quản lý. Thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư. Đặc biệt là những vướng mắc liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ đánh giá farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.

Mới đây nhất, ngày 22/7 Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp. Cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Theo thesaigontimes.vn